Costos de construcción en República Dominicana: qué revisar antes de comprar sobre planos

Comprar un apartamento sobre planos puede ofrecer ventajas importantes:

permite elegir temprano, organizar el inicial durante la construcción y, en algunos casos, entrar a un precio inferior al de una propiedad terminada.

Sin embargo, también implica comprometerse con un inmueble que todavía no existe y cuyo costo de ejecución puede cambiar.

Esta semana el tema adquirió mayor relevancia. El Gobierno confirmó un aumento de 20 % al salario mínimo de los trabajadores de la construcción, aplicado de forma escalonada. ACOPROVI estima que esta medida podría presionar el costo directo de la vivienda, aunque eso no significa que todos los proyectos subirán en la misma proporción.

Para un comprador o inversionista, la pregunta correcta no es;

¿Aumentarán todas las propiedades?”, sino ¿Qué exposición tiene este proyecto y qué establece mi contrato?

¿Por qué pueden cambiar los costos de una obra?

El presupuesto de un proyecto combina terreno, diseño, permisos, materiales, mano de obra, financiamiento, supervisión, equipos, impuestos y gastos comerciales.
 

El efecto que tendrá un aumento laboral dependerá de factores como:

•⁠  ⁠Avance actual de la construcción.
•⁠  ⁠Materiales comprados o contratados.
•⁠  ⁠Acuerdos existentes con suplidores.
•⁠  ⁠Porcentaje de unidades vendidas.
•⁠  ⁠Moneda en que se pactaron los costos.
•⁠  ⁠Margen contemplado por el desarrollador.
•⁠  ⁠Cláusulas firmadas con los compradores.

Por eso, una estimación general del sector no debe aplicarse automáticamente a un apartamento específico.

¿Puede reajustarse el precio de una preventa?

Depende del contrato. Algunos proyectos ofrecen un precio cerrado; otros incluyen mecanismos de revisión por inflación, materiales, cambios tributarios, fuerza mayor o modificaciones solicitadas por el 

comprador.

Antes de separar, revisa los siguientes puntos.

Precio y moneda

Confirma el precio total, la moneda de pago y el tipo de cambio aplicable. Una propiedad cotizada en dólares puede generar variaciones importantes para quien recibe sus ingresos en pesos.

Cláusula de reajuste

Pregunta si el precio puede cambiar, qué situación activa el ajuste, cómo se calcula, si existe un límite y qué opciones tiene el comprador si no acepta el nuevo monto.

Una frase amplia como “variaciones del mercado” necesita una explicación precisa.

Plan completo de pagos

No mires únicamente la separación y la cuota mensual.

Organiza:

•⁠  ⁠Inicial completo.
•⁠  ⁠Pago contra entrega.
•⁠  ⁠Gastos legales y de cierre.
•⁠  ⁠Financiamiento.
•⁠  ⁠Equipamiento y mobiliario.
•⁠  ⁠Fondo para posibles imprevistos.

Fecha de entrega y prórroga

Identifica la fecha estimada, el período de gracia y las consecuencias de un retraso. Una extensión puede afectar tu alquiler actual, tu financiamiento o el momento previsto para comenzar a generar ingresos.

Especificaciones de terminación

Verifica materiales, equipos incluidos, metraje, estacionamientos y amenidades. Si el contrato permite sustituir terminaciones, debe explicar bajo qué condiciones y con qué estándar de calidad.

Cómo saber si el precio continúa siendo competitivo

El costo de construcción no es lo mismo que el valor de mercado. Un proyecto puede experimentar mayores costos y no tener espacio para trasladarlos completamente al comprador si existe mucha competencia.

Para evaluar una preventa en Naco o Santo Domingo, compara:

•⁠  ⁠Precio total y precio por metro cuadrado.
•⁠  ⁠Fecha de entrega.
•⁠  ⁠Cuota de mantenimiento estimada.
•⁠  ⁠Metraje interior utilizable.
•⁠  ⁠Cantidad y tipo de parqueos.
•⁠  ⁠Historial del desarrollador.
•⁠  ⁠Reglamento proyectado del condominio.
•⁠  ⁠Apartamentos terminados disponibles inmediatamente.
•⁠  ⁠Proyectos que entregarán durante el mismo período.

El Banco Central reportó que la construcción creció 8.1 % interanual en julio y el crédito al sector aumentó 18.2 %. Es una señal favorable de actividad, pero también puede traducirse en más unidades compitiendo por compradores e inquilinos.

¿Qué cambia para una inversión en Naco?

Naco combina proyectos nuevos, torres establecidas y apartamentos amplios de generaciones anteriores.

Una preventa puede destacar por diseño y amenidades. Una unidad terminada puede ofrecer entrega inmediata, mayor metraje y un historial observable de mantenimiento.

Si compras sobre planos, incorpora en el análisis los meses durante los cuales todavía no generarás renta. Si compras terminado, calcula reparaciones, mobiliario y vacancia probable.

En ambos casos, la rentabilidad debe basarse en ingresos alcanzables y gastos reales, no solamente en promesas de valorización.
 

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